Welkom bij
Moderne landbouw
!
Uw geldschieter werkt hard om u als klant te behouden, maar zelfs aan de beste bankrelatie kan een einde komen. Uw landbouwbedrijf kan zich buiten de comfortzone van uw geldschieter uitbreiden. Uw leningfunctionaris kan verhuizen of met pensioen gaan. Uw bank kan terugschalen of zich terugtrekken uit de landbouwproductie. Uw boerderij komt mogelijk niet in aanmerking voor een verlenging van de lening in tijden van lage grondstofprijzen.
Omdat deze gebeurtenissen kunnen plaatsvinden, het loont om voorbereid te zijn op een herfinanciering van een boerderij. Eerst, begrijpen hoe kredietverstrekkers risico's evalueren en het soort financiële maatstaven waarmee ze rekening houden bij het beoordelen van een landbouwactiviteit. Hoewel dit niet alle factoren zijn die kredietverstrekkers onderzoeken, er zijn vier regels die de pijlers vormen van de herfinanciering van boerderijen:
De regel van 90 heeft betrekking op onroerendgoedhypotheken, en het combineert twee belangrijke inputs:de looptijd van de hypotheek (in jaren) en de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onroerend goed (%). De regel zegt dat de som van de looptijd plus de loan-to-value-ratio niet hoger mag zijn dan 90. als u een vastgoedlening zoekt met een looptijd van 20 jaar, het gevraagde leenbedrag mag niet hoger zijn dan 70% van de getaxeerde waarde van het onroerend goed (20 jaar + 70% lening/waarde-ratio =90).
De regel van 90 creëert een evenwicht tussen de lengte van een onroerendgoedlening en hoeveel u kunt lenen tegen uw land. Voor een lening met een langere looptijd, het geleende bedrag moet een kleiner percentage van de grondwaarde zijn.
Het belangrijkste is om uw huidige grondwaarden te begrijpen en de regel van 90 toe te passen om uw hypotheeklimieten te voorspellen.
De schuldaflossingslimiet van 85% heeft betrekking op het bedrag aan jaarlijkse leningbetalingen (principe en rente) dat een landbouwbedrijf veilig kan financieren uit zijn inkomsten. De limiet stelt dat de jaarlijkse leningbetalingen van een boerderij niet hoger mogen zijn dan 85% van het netto-inkomen + rente en afschrijving (I+ID). Bijvoorbeeld, een boerderij met $ 300, 000 van I+ID kan veilig $ 255 ondersteunen, 000 jaarlijkse schuldendienstbetalingen ($ 300, 000×0,85 =$255, 000).
De huidige grondstofprijzen leggen ernstige beperkingen op aan het vermogen van een boerderij om te voldoen aan de 85% schuldaflossingslimiet. In antwoord, sommige kredietverstrekkers hebben dit percentage verhoogd voor kredietnemers met een hoog eigen vermogen op hun boerderij.
De afhaalmaaltijd is om jaarlijkse budgetten te schrijven die conservatieve schattingen van kosten en inkomsten bevatten, pas vervolgens de 85% schuldaflossingslimiet toe om de natuurlijke grenzen te bepalen van hoeveel uw boerderij mag verwachten te lenen.
De 25% operationele budgetregel heeft betrekking op het beheersen van het neerwaartse risico van onverwachte toekomstige resultaten. Het is verstandig om ten minste 25% van de verwachte jaarlijkse bedrijfskosten van uw boerderij met uw eigen geld te financieren. Aangezien exploitatieverliezen zelden meer dan 25% van de totale bedrijfskosten van een landbouwbedrijf bedragen, zelffinanciering van ten minste 25% van de begrote jaarlijkse kosten verkleint het financiële risico van uw geldschieter en maakt uw bedrijf kredietwaardiger. Skin in the game hebben is een duidelijke boodschap aan geldschieters over de financiële gezondheid van een boerderij.
De laatste pijler van de herfinanciering van boerderijen is de 75% Equipment Loan Rule. Landbouwmachines en -machines zijn een afschrijvend actief dat snel aan waarde kan verliezen. Bij de herfinanciering van landbouwmachines, verwacht niet meer dan 75% van de waarde van de apparatuur te lenen.
Apparatuurleningen hebben doorgaans hogere rentetarieven dan vastgoedleningen, dus het minimaliseren van leenbedragen voor apparatuur zal de doorlopende rentekosten van uw boerderij verlagen.
De vier pijlers van bedrijfsherfinanciering zijn met elkaar verbonden, het is dus belangrijk om te begrijpen hoe de sterkte of zwakte van de ene pijler de andere drie beïnvloedt. U weet misschien niet wanneer u uw boerderij moet herfinancieren, maar u kunt er zeker van zijn dat kredietverstrekkers de financiële structuur van uw leningaanvraag zullen waarderen wanneer deze goed wordt ondersteund.
Brent King is directeur bij het Kansas City-kantoor van GlassRatner Advisory &Capital Group LLC.
