Welkom bij
Moderne landbouw
!
De hoge graanprijzen zoals die boeren in 2021 hebben meegemaakt, betekenen één ding:de prijzen die worden betaald voor landbouwgrond en contante huur zullen zeker op tijd stijgen voor het oogstseizoen van 2022.
Even zeker, echter, is dat de graanprijzen uiteindelijk zullen dalen. Boeren die tijdens de hoogconjunctuur hoge contante huren vasthielden, kunnen vastzitten met onrendabele pacht wanneer de markt daalt. Het is een van de valkuilen van contante huurovereenkomsten, zegt Mykel Taylor, de Alfa Endowed Eminent Scholar in landbouweconomie aan de Auburn University.
“Het is moeilijk om een eerlijke vaste contante huur vast te stellen als dingen van jaar tot jaar veranderen, ’ legt Taylor uit.
Om die reden, een flexibele cash lease (FCL) kan voor sommige boeren en landeigenaren de oplossing zijn.
De FCL garandeert een minimumprijs die zowel huurder als verhuurder overeenkomen. Het is meestal minder dan de gangbare contante huur; echter, landeigenaren kunnen een bonus krijgen op basis van opbrengst, graan prijzen, of bruto inkomen. “Voor landeigenaren, dat is aantrekkelijk, want ze lopen geen goede jaren mis, ', zegt Taylor.
Hoewel FCL's kunnen worden aangepast aan elk bedrijf, in de meeste scenario's zijn de huurder en verhuurder het eens over een van de twee veelvoorkomende scenario's:
• Aandeel van de netto-omzet. De landeigenaar ontvangt een huur die gelijk is aan een overeengekomen deel van de netto-opbrengst van het gewas, bepaald door de geoogste opbrengst te vermenigvuldigen met de marktprijs (meestal de prijs bij de oogst). Typisch, de huur zal tussen 25% en 40% van de netto oogstwaarde of netto oogstopbrengst bedragen.
• Basishuur plus bonus. Partijen komen een basishuur overeen, doorgaans lager dan een typische vaste contante huur voor hetzelfde land.
De grondeigenaar ontvangt een deel van de netto-inkomsten als deze een bepaalde basiswaarde overschrijdt. Beide partijen moeten het eens zijn over de berekening van de netto-inkomsten.
Waarom is er vertraging? Ideaal, een boerderijhuurovereenkomst moet eerlijk zijn voor beide partijen. “Iedereen wil die middenweg vinden, maar het is moeilijk, ', zegt Taylor. Een FCL kan die middenweg bieden. Echter, slechts ongeveer 5% tot 6% van alle leases in de Corn Belt zijn FCL's, volgens de Tenure, Eigendom, en Transition of Agricultural Land Survey door de National Agricultural Statistics Service van USDA.
"De reden dat we ze niet meer zien, is omdat ze misschien een beetje ingewikkeld zijn om te achterhalen, ', zegt Taylor. “Stel dat u een basistarief instelt, maar de formulecomponent - en dat is waar de flex binnenkomt - kan ingewikkeld zijn. "
In de meeste gevallen, boeren betalen op 1 maart een vast deel contante huur en het tweede deel - de flex - na de oogst in de herfst.
Partijen kunnen het flexibele deel van de huurovereenkomst baseren op rendement of netto-opbrengst; Taylor geeft de voorkeur aan het laatste. Echter, dat vereist de bereidheid van een boer om informatie over de productiekosten te verstrekken en hoe die informatie is verkregen.
“Als je de berekeningen maakt en je zegt gewoon tegen een landeigenaar:hier is je basishuur en je bonus van $ 25 per hectare, maar vertel ze niet hoe je aan de bonus van $ 25 bent gekomen, ze kunnen zeggen, ‘Dank u.’ Of ze denken misschien:'Wat geeft? Ik dacht dat het meer zou zijn, ’, legt Taylor uit.
Hoe zit het met informele bonussen? Als het punt van een flexibele cash-lease is om landeigenaren een eerlijke vergoeding te geven, waarom geen eindejaarspremie aanbieden in zeer goede jaren?
Taylor raadt het af. Herinner je je de scène in National Lampoon's Christmas Vacation waar Clark Griswold een abonnement krijgt op de Jelly of the Month Club in plaats van de contante bonus die hij verwachtte - en al had uitgegeven? Een informele bonus is zo.
Als u uw huisbaas in een goed jaar een extra $ 10 tot $ 15 per acre geeft, de verhuurder zal het waarderen. Echter, als de prijzen het volgende jaar laag zijn of als het weer slecht is en er geen bonus is, de verhuurder zal waarschijnlijk teleurgesteld zijn. “Dat kan terugkomen om je te bijten, " ze zegt.
“Als je goed communiceert, daar kun je doorheen werken, " zij voegt toe.
“Maar niet elke grondeigenaar en huurder heeft een goede communicatie.”
Een flexibele cash lease (FCL) kan boeren en landeigenaren meer zekerheid bieden in volatiele jaren, zegt Mykel Taylor, Alfa begiftigd eminente geleerde aan de Auburn University. Om het effectief te laten werken, echter, vereist managementdiscipline op drie gebieden.
Transparantie.
Bewerkingen die succesvol zijn met FCL's houden de inputkosten nauwlettend in de gaten en zijn bereid deze te delen met de landeigenaar.
Communicatie.
Toen Taylor econoom Extension ag was aan de Kansas State University, een jonge boer en zijn huisbaas benaderden haar na een ontmoeting. Ze hadden een flexibele cash-lease opgezet, waarbij de jonge boer een basis contante huur en een bonus betaalde die afhing van het feit of het land dat jaar winst maakte. "De boer betaalde veel meer dan de marktwaarde, en het was onhoudbaar, ', zegt Taylor. "Maar ze waren in staat om de situatie met elkaar te verzoenen omdat ze bereid waren met elkaar te communiceren."
Documentatie.
Details van de FCL moeten altijd worden opgeschreven en elk jaar opnieuw worden bekeken. Dit omvat betalingstermijnen (in welke tijd van het jaar wordt de verhuurder betaald), hoe de opbrengst wordt bepaald (weeg tickets, combineer opbrengstmonitors, opslagcapaciteit graanbak), plus hoe gewasverzekeringen en overheidsbetalingen een rol spelen in de formule. Voor een interactief werkblad over flexibele cash leases, bezoek de Iowa State University Ag Decision Maker-website op extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.
