Welkom bij
Moderne landbouw
!
De relatief lage graan- en sojabonenprijzen en de verminderde winstgevendheid van de landbouw hebben de vraag naar akkerland weinig doen afnemen. wat betekent dat de contante huurprijzen de komende 12 maanden stabiel zullen blijven.
De gemiddelde huurprijs voor akkerland in de VS was vorig jaar $ 136 per acre, volgens de USDA. Iowa en Illinois, de grootste telers van maïs en sojabonen, waren de toonaangevende Corn Belt-staten op $ 231 en $ 218 per acre, respectievelijk.
Gewas prijzen, In de tussentijd, standvastig hebben gehouden. De gemiddelde prijs in 2016-2017 was $ 3,36 per bushel, zegt de regering. Futures die dit jaar worden voorspeld van $ 3,25 tot $ 3,55 per bushel, zullen naar verwachting volgend jaar gemiddeld $ 3,40 tot $ 4,40 bedragen, volgens gegevens van de USDA.
Landbouwinkomen, echter, zal naar verwachting in 2018 dalen. 2% lager dan vorig jaar. Het netto landbouwinkomen daalt in 2018 met 8% tot $ 59,5 miljard, zegt de USDA.
Of het nu gaat om optimisme over de oogstprijzen, de wens om land te kopen dat grenst aan velden die ze al bezitten, of gewoon vertrouwen in hun capaciteiten, boeren grijpen land in zodra het beschikbaar komt, en dat ondersteunt de huurprijzen.
“De contante huren blijven behoorlijk concurrerend, " zegt Jason Britt, president van Central States Commodities, een makelaardij in Kansas City, Missouri, wiens familieboerderijen in het noorden van Missouri liggen. “Ze hebben zich na 2012 aangepast omdat de grondstofprijzen hoog waren. We hebben enkele aanpassingen gezien, maar het lijkt erop dat het daarbuiten competitief genoeg is om de prijzen hoog te houden."
Michael Langemeier, een landbouweconoom aan de Purdue University in West Lafayette, Indiana, zegt dat de contante huren dit jaar waarschijnlijk stabiel zullen blijven, maar hij merkt op dat boeren dichter bij break-even zouden moeten zitten dan in de afgelopen vier jaar.
Hoewel sommige huurders zich onder druk kunnen zetten door verhuurders die de huren ongewijzigd laten of iets verhogen, gegevens tonen aan dat eigenaren gerechtvaardigd kunnen zijn om niet te verminderen wat ze in rekening brengen.
“De waarde van landbouwgrond voor het Seventh Federal Reserve District vertoonde tekenen van stabilisatie in het eerste kwartaal van 2018, aangezien de landbouwgrondwaarden onveranderd waren ten opzichte van een jaar geleden, ” volgens een rapport van David Oppedahl, senior bedrijfseconoom van de Federal Reserve Bank of Chicago.
De waarde van kwaliteitslandbouwgrond is in het eerste kwartaal met 1% gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2017, het rapport zei, verwijzend naar enquêtereacties van 181 landbouwbankiers in het zevende district, waaronder Iowa en delen van Illinois, Wisconsin, Indiana, en Michigan, een gebied dat goed is voor 40% van de maïs, soja, en varkensproductie in de V.S.
Adam Thien, vice-president van Thien Farm Management in Council Bluffs, Iowa, zegt dat hij verwacht dat de contante huren de komende 12 maanden stabiel tot iets hoger zullen zijn. Landeigenaren in zijn gebied zijn, in het algemeen, hogere huren eisen om hun winst te maximaliseren, maar sommige huurders duwen terug, ten minste een klein beetje, hij zegt.
Om effectief te onderhandelen over hun tarieven, producenten moeten hun kostendekkendheid kunnen aantonen.
“Ik moedig huurders aan om een budget voor hun boerderij in te brengen om niet alleen mezelf, maar ook de landeigenaar te laten zien hoe ze huurtarieven rechtvaardigen, zodat ze winstgevend kunnen blijven, " hij zegt. “Er zijn een aantal hoge huurprijzen die door huurders worden betaald. Ik weet niet wat hun rechtvaardiging is om $ 20 of $ 30 of $ 40 per acre meer te betalen dan andere huurders (op grond van hoge kwaliteit) in het gebied.
Boeren die streven naar kwalitatief hoogstaand land dat consequent hoge opbrengsten oplevert, zijn niet bereid om zomaar weg te lopen in de wetenschap dat ze zelfs in moeilijke tijden winstgevend kunnen zijn. Ze willen de controle behouden over akkerland met een hoge productie, want als ze het opgeven, ze weten niet of het ooit weer beschikbaar zal zijn, zegt Thien.
Het is dat soort vraag dat de grondprijzen en contante huurprijzen op peil houdt.
"Huurders die bereid waren om weg te lopen, bevinden zich meestal op de minder productieve of minder consistente boerderijen, " hij zegt. “Daar zien we dat huurders zeggen dat ze weg willen lopen. De hoger producerende boerderijen brengen de hogere huurprijzen binnen.”
Randy Hertz van Hertz Land Management in Nevada, Iowa, zegt dat de grondprijzen en de huurprijzen tot voor kort 15 jaar stegen, en sindsdien zijn ze stabiel gebleven. Het was gemakkelijker - en voordelig - voor huurders om huurovereenkomsten van drie tot vijf jaar te ondertekenen omdat ze een prijs konden vastleggen.
USDA-gegevens ondersteunen zijn bewering. De gemiddelde waarde van een hectare akkerland in de VS in 2003 was $ 1, 660, Dat meldt de Rijksdienst voor Landbouwstatistieken. tegen 2008 de waarde was gestegen tot $ 2, 760 een hectare; tegen 2014, het was tot $ 4, 100. Sindsdien waarden zijn stabiel gebleven. Vorig jaar, ze waren gemiddeld $ 4, 090 een hectare, volgens gegevens van de overheid.
Omdat de prijzen zijn gedaald, het komt veel huurders ten goede om op jaarbasis over tarieven te onderhandelen, zegt Hertz.
“Toen we elk jaar toenamen, dat was in het voordeel van de huurder (om een huurovereenkomst voor langere tijd te tekenen). Nu de huren de andere kant op kunnen gaan, is dat het slimste om te doen?” hij vraagt. “Je moet elk jaar over die huur onderhandelen, want alles verandert – de opbrengst verandert en de inputkosten veranderen en de zaadkosten veranderen. Dus velen zeggen dat ze een flexlease zullen doen, maar veel flexleaseovereenkomsten hebben een vrij hoge basis en buigen weinig.”
De sleutel tot het onderhandelen over een eerlijke huurprijs is precies weten waar het break-evenpunt ligt, zegt Hertz.
“Je moet echt de cijfers draaien en ervoor zorgen dat je ze goed hebt, " hij zegt. “De landbouw is een gemeenschap en is gebaseerd op vertrouwen, en de meeste boeren hebben echt vertrouwen in hun boeren.”
Hoewel de grondstofprijzen en de vraag naar grond de belangrijkste factoren zijn die de huurprijzen voor akkerland bepalen, een andere factor kan binnenkort de kop opsteken:de rentetarieven.
De Amerikaanse Federal Reserve heeft de Federal Funds-rente sinds december 2016 zes keer verhoogd. De rente heeft gevolgen voor looptijden van meer dan 60 maanden, inclusief leningen voor grond en uitrusting. Stijgende tarieven kunnen de vraag afremmen, aangezien de kosten om te lenen hoger worden dan potentiële kopers bereid zijn te dragen.
De gemiddelde 30-jaars vaste hypotheekrente nadert landelijk de 5%. Hoewel dat relatief goedkoop geld is, het is ruim boven waar de tarieven de afgelopen jaren zijn geweest.
“Het ding dat de grondprijzen op dit moment bij elkaar houdt, zijn goedkope rentetarieven, Britt van de centrale staten zegt. “Als de rente begint te stijgen, dat zal de rol van boeren sneller vertragen dan lage grondstofprijzen. Er is bereidheid daar, maar als de rente begint te stijgen, dat zal iedereen vertragen. Het zet je echt aan het denken.”
Soms lijkt het geen zin om meer land in te nemen, ongeacht waar u denkt dat de prijzen zullen gaan. Dat weerhoudt sommige producenten er nog steeds niet van om meer te huren of te kopen. Britt zegt dat hij collega-boeren failliet heeft zien gaan door te zelfverzekerd te zijn en te veel te betalen.
“Producenten denken dat ze het gaan verscheuren. Ze komen binnen en betalen $ 20 of $ 30 per acre over wat een andere boer betaalt, maar als ze een (slecht) jaar hebben, ze zijn vrij snel failliet, " hij zegt.
Nog altijd, boeren zijn een optimistisch stel. Dat moeten ze zijn om jaar in, jaar uit te kunnen blijven doen wat ze doen. Sommige jaren dragen vruchten, andere zijn een mislukking, maar de meeste telers hebben de neiging om de landbouw op de langere termijn te bekijken.
“Er is geen tekort aan boeren die optimistisch zijn, ' zegt Britt.
