Welkom bij
Moderne landbouw
!
Kyle Hansen, een makelaar/veilingmeester bij Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, zegt dat de grondmarkt begint aan te trekken, vergelijkbaar met een jaar geleden.
Vorig jaar, het volume grond op de markt nam toe van juli tot en met de wintermaanden en tot in het voorjaar van 2018.
“In de maanden mei en juni van 2017 was er een periode waarin de verkoop van grond afnam. Nog, In 2018 is de grondverkoopactiviteit in juli weer toegenomen. Dit geeft aan dat we mogelijk een actieve val hebben, ’, zegt Hansen.
Randy Dikhut, senior vice-president van onroerendgoedactiviteiten voor Farmers National Company, zegt dat de seizoensgebonden stijging van de verkoop van boerderijen dit najaar zich zou kunnen uitstrekken tot na de oogst en de winter.
"We hadden meer van die 'financieel gestimuleerde' boerderijverkopen verwacht, ', zegt Dikhut. Dit zijn producenten die activa liquideren om hun cashflow of balans te helpen. Ik denk dat we een deel van deze activiteit zullen zien naarmate de stress in de landbouweconomie aanhoudt.
“Onze agenten, vergunning gegeven in 28 staten, bezoek met kredietverstrekkers, en ons wordt verteld dat er dit jaar boeren zullen zijn die de beslissing nemen om iets anders te doen, kom uit de landbouw, of wat cashflowstress verlichten door uit te verkopen. Dit klopt gewoon met wat er de afgelopen vier jaar is gebeurd, economisch, " hij zegt.
Direct, wat de grondverkoop lijkt te stimuleren, heeft veel te maken met de motivatie van de verkopers.
“Het gaat erom wat de verkopers met de opbrengst willen doen, ’, zegt Hansen. met bos, het zijn verkopers die verschillende individuele interesses hebben. De markt is opgeschoven voor die recreatieve stukken. Verkopers gebruiken de grond niet meer persoonlijk of willen met hun investering ergens anders heen.
In recente jaren, meer landeigenaren hebben makelaars hun eigendom laten verkopen door middel van een openbare veiling versus de aanbiedingsmethode.
Hansen zegt dat de beslissing om per opbod te verkopen vaak afhangt van de kenmerken van de boerderij.
“Is de landbouwgrond een stuk van hoge kwaliteit dat zeer gewild zal zijn? Typisch, de beste methode om dat type onroerend goed op de markt te brengen, is door middel van een openbare veiling, ’, zegt Hansen.
Waarom? Omdat je nooit weet wat de motivatie van de koper kan zijn of hoe hoog de koper zou kunnen bieden.
Echter, elk stuk kan worden geveild, zolang de minimumprijzen realistisch zijn, zegt Hansen.
Een minimumprijs is dat bedrag dat de landeigenaar de verkoop van het onroerend goed kan weigeren als de veiling niet ten minste dat niveau bereikt.
Aan de andere kant, als landeigenaren ervoor kiezen een onroerend goed op de lijst te zetten wanneer het niet erg bebouwbaar is, ze hebben een unieke koper nodig, zoals iemand met vee voor weidegronden.
Er zijn andere redenen waarom landeigenaren een aanbieding kiezen versus een openbare veiling, zegt Hansen.
“Sommige verkopers zijn niet bereid om een openbare veiling te houden. Ze willen die focus niet op hun gezin en dat eigendom. Liever, ze willen een meer ingehouden verkoop, door simpelweg enkele personen in de buurt te bellen of te proberen een deal te sluiten met de huurder, ’, zegt Hansen.
Direct, de trend voor kopers van landbouwgrond heeft veel te maken met waar het stuk zich bevindt.
“Vooral als de koper een boer is. Die producent wil grond in een specifiek gebied dat goed toegankelijk is en grond van gemiddelde tot hogere kwaliteit heeft, " hij zegt.
In de tussentijd, een investeerder die zich niet per se zorgen maakt over de locatie, neigt doorgaans naar grond van hogere kwaliteit, zegt Hansen.
"De redenering daar is dat de grond van hogere kwaliteit tegen een premie zal worden verkocht of zijn waarde zal behouden als de belegger besluit om in de komende vijf tot tien jaar te verkopen, " hij zegt.
Opgemerkt moet worden dat er een grotere kans is om een stuk grond van een lagere kwaliteit te kopen en er een beter rendement op te behalen zonder de hoge aankoopprijs te hoeven betalen, zegt Hansen.
Externe investeerders kopen nog steeds landbouwgrond van lagere kwaliteit en verbeteren deze vervolgens door betere irrigatiesystemen, betere afwatering, graanbakken bouwen, en egalisatievelden.
Dickhut zegt dat kopers van landbouwgrond de laatste tijd voorzichtig zijn geworden vanwege de zwakkere landbouweconomie.
“Zij (producenten-kopers) zijn voorzichtiger, maar ze beseffen ook dat land een langetermijninvestering is, ', zegt Dikhut.
“Omdat er in een bepaald jaar maar heel weinig land op de vrije markt komt (minder dan 1% van alle landbouwgrond), wanneer een boerderij te koop komt en zinvol is voor een boer of boer, het kan een kans van een keer in de drie of vier generaties zijn, " hij zegt.
Dus, waar zijn boerenlandverkopers nu naar op zoek, naast de hoogste bieder?
De netto-opbrengst van een verkoop van landbouwgrond moet voldoen aan de doelstellingen van de verkoper voor dat geld, zegt Hansen.
“Het liquideren van een nalatenschap, het beheren van trusts met meerdere betrokken familieleden, en andere externe factoren kunnen een verkoop afdwingen. Voor de meeste van onze verkopers, dit is de motivatie om het land te verplaatsen, ’, zegt Hansen. "Toegekend, er zijn boeren die met pensioen gaan en verkopen, maar dat is niet de concentratie van verkopers op dit moment.”
Vanuit investeringsperspectief landbouwgrond is een goede langetermijninvesteringskeuze geweest voor de portefeuilles van beleggers. Dat kan veranderen, volgens boerenagenten.
“De grondmarkt is extreem competitief geworden, en het is losgekoppeld geraakt van welke opbrengsten en grondstofprijzen worden vergeleken met wat de grondwaarden op dit moment zijn, ’, zegt Hansen.
Landwaarden zijn sterk en stabiel gebleven, zelfs sinds 2013 (de piek van de grondprijzen), slechts 20% tot 25% van de grondkosten dalen. Dit in vergelijking met de grondstofprijzen die in diezelfde periode met 50% zijn gedaald.
“Vanwege die twee dynamieken, we zien een lager rendement op grondinvesteringen. Vroeger zagen we een jaarlijks plafond (in vergelijking met het huidige inkomen versus de prijs) van tussen de 4% en 6% op landbouwgrond, vergeleken met de huidige maximumtarieven van 2,5% tot 3% op het allerbeste land, ’, zegt Hansen.
Onthoud, dit is slechts de huidige cyclus waarin landbouwgrondwaarden zich bevinden, en het houdt geen rekening met waarderingspercentages. Het langetermijnrendement van investeringen in landbouwgrond blijft positief.
Grond van hoge kwaliteit blijft in prijs stabiel en neemt op bepaalde locaties zelfs toe, een trend in landbouwgrond die de moeite waard is om in de gaten te houden, zegt Hansen.
“Middelgrote grond blijft stabiel of wordt zachter. Grond van lagere kwaliteit wordt zachter en wordt steeds zwakker in waarde als gevolg van handelstarieven en de daling van de grondstoffenprijzen, ’, zegt Hansen.
De andere belangrijke landbouwgrondtrend heeft te maken met het vermogen van boeren om land te kopen.
statistisch, boeren kopen 70% tot 80% van de boerderijen die te koop worden aangeboden.
opgeloste wereldwijde handelstarieven, onderhandelde handelsovereenkomsten, veranderende grondstofprijzen, en de houding van boeren kan bijdragen aan de waarde van landbouwgrond.
Zoals altijd in de makelaardij, het oude gezegde van locatie, plaats, locatie heeft betrekking op de verkoop van boerderijen, te.
“Als je verkoopt in een gebied met actieve kopers en een sterke economie, dat stuk grond zal een hoge prijs met zich meebrengen. Als uw te koop aangeboden land van hoge kwaliteit zich op een slechte locatie bevindt of in een gebied dat niet zo actief is in de biedingen, een stuk van goede kwaliteit zou onder de markt kunnen verkopen, " hij zegt.
Andere trends die de vastgoedmarkt voor landbouwgrond ondersteunen, zijn onder meer de wereldwijde watertekorten, de financialisering van de landbouw (de toegenomen belangstelling voor de Amerikaanse landbouwproductie), en de opkomst van technologie.
"De opkomst van technologie - of het nu gaat om zaadveredeling die het opbrengstpotentieel van gewassen verbetert of de machine-efficiëntie en plantercapaciteiten - maakt elke hectare productiever, ', zegt Dikhut.
"Als resultaat, als land productiever is, het heeft het potentieel om meer waarde te produceren. Dus, langetermijn, deze trends ondersteunen hogere grondwaarden. Hogere productiviteit wordt gekapitaliseerd in grondwaarden, ', zegt Dikhut.
Geschreven door Gene Johnston en Mike McGinnis
