Welkom bij Moderne landbouw !

Het bezitten van landbouwgrond is een aantrekkelijke strategie voor investeerders

Ruth Rabinowitz herinnert zich haar eerste bezoek aan de Iowa State Fair met haar vader en zus toen ze ongeveer 12 jaar oud was. Haar familie behoorde niet tot de generaties Iowans die daar aankwamen om de Century Farm Awards in ontvangst te nemen. Maar haar vader, David, kocht 41 jaar geleden zijn eerste boerderij in Iowa en gaf die aan haar door toen hij in 2017 stierf.

“We zijn niet echt nieuw in de scene hier, " zegt Rabinowitz, die in het noorden van Californië woont.

Leasen ook niet. Het is een dominante draad die het landschap verbindt, aangezien gepensioneerde boeren en hun erfgenamen buiten de boerderij de banden met het land behouden, en producenten streven naar schaalvoordelen terwijl ze als huurders eigen vermogen opbouwen.

Beleggers vinden het bezit van landbouwgrond steeds vaker een aantrekkelijke investeringsstrategie. in Iowa, 53% van de landbouwgrond wordt verhuurd aan exploitanten die geen eigenaar zijn, en een recent onderzoek van de Iowa State University toont aan dat 41% van de huurcontracten in contanten en 68% van de huurovereenkomsten voor oogstaandelen al meer dan tien jaar bestaan.

De volatiele graanmarkten van dit groeiseizoen, vastgelopen handelsovereenkomsten, neerslag van overstromingen en voorkomen aanplant, lagere vraag naar ethanol, en de afnemende export vertroebelen de leasegesprekken.

Contante huurovereenkomsten, de meest voorkomende leasevorm, doorgaans te laag zijn ingesteld in een periode van stijgende prijzen en hogere opbrengsten, en te hoog in tijden als vandaag. De USDA schat een verlies van $ 58 per acre voor maïs.

Kosten- en margeramingen voor sojabonen na maïs laten een verlies van $ 99 per acre zien - meer dan $ 2 per schepel.

Als resultaat, veel geldschieters en de meeste bedrijfsmanagers adviseren boeren en landeigenaren om opnieuw te onderhandelen over hun huurvoorwaarden.

“Er is niet veel winst in de landbouw, " zegt Kelvin Leibold, Field Specialist, Iowa State University Uitbreiding &Outreach. "Onderhandelen over een krimpende taart is moeilijk."

Leasetarieven blijven stabiel

Onderliggende trends ondersteunen de status-quo. “Landwaarden houden stand, ', zegt Leibold.

Uit de Purdue Farmland Value Survey van 2019 blijkt dat de gemiddelde kwaliteit van land van juni 2018 tot juni 2019 met 0,9% is gedaald. De contante huur in Indiana voor grond van gemiddelde kwaliteit is verlaagd tot $ 207 per acre (een daling van $ 3 per acre).

De gemiddelde staatswaarde van Iowa voor alle landkwaliteit was $ 7, 264 per hectare op 1 november 2018, een daling van slechts $ 62 per acre vanaf 2017. Contante huur, gemiddeld, daalde tot $ 219 per acre, een reductie van 1,4%.

Andere factoren (waaronder een dunne grondmarkt) en lage rentetarieven zijn ondersteunend. Op 30 oktober verlaagde de Federal Reserve opnieuw de rente. Dat is de derde keer dat de Fed de rente verlaagt in evenveel maanden.

“Lagere rentetarieven betekenen hogere grondwaarden, ', zegt Leibold.

Leaseovereenkomsten voor het delen van gewassen omvatten gedeelde oogstopbrengsten en vaak betalingen van de overheid en oogstverzekeringen, en een deel van de oogstkosten. Maar de inputkosten zijn niet veel gedaald, en verhogingen van de onroerendgoedbelasting in sommige staten hebben een grote hap genomen.

"Ik hoor deze redenering van landeigenaren die niet op de huur willen neerkomen, " zegt Allan Vyhnalek, University of Nebraska Extension ag economie opvoeder.

Kijk naar Leasing-opties

Een oplossing zou een verschuiving naar een ander type lease kunnen zijn. Een flexibele cashlease biedt meer risico- en beloningsdeling, en het vermindert de noodzaak van jaarlijkse onderhandelingen. Het maakt een neerwaartse aanpassing mogelijk tijdens een slechte economie, maar biedt een structuur voor landeigenaren om te profiteren als de prijzen verbeteren.

“Er mogen meer flexleases komen, maar sommigen vinden het ingewikkeld, en sommige operators verzetten zich, " zegt Mark Gannon, Gannon onroerend goed, Ames, Iowa.

Veranderingen in federale landbouwprogramma's kunnen ook de deur openen voor gesprekken met huurders en landeigenaren.

“Onder de Farm Bill, er is dit najaar een eenmalige kans om PLC-opbrengsten aan te passen, ' zegt Gannon. “Het heeft niet veel aandacht gekregen, maar het is van cruciaal belang om deze op te krikken. Sommige huurders hanteren verouderde rendementen, wat hun inkomenspotentieel verlaagt als overheidsbetalingen van start gaan.”

Leibold is het daarmee eens. “Het geeft landeigenaren ook de mogelijkheid om met huurders om de tafel te zitten en over opbrengstgegevens te praten, " hij zegt.

Wat is trending?

Meerjarige huurovereenkomsten bieden prikkels om te investeren in langetermijnverbeteringen van het land en het in stand houden van de bodemvruchtbaarheid. Rabinowitz heeft een huurcontract van twee jaar op een boerderij in Iowa. “Ik zou het op al onze boerderijen willen gebruiken, " ze zegt. Ze heeft minimaal tot in de overeenkomst geschreven en heeft bij haar huurder een NRCS-dekkingsgewassubsidie aangevraagd. “De boerderij is op de grond getest, en we bespraken potas toen we het huurcontract ondertekenden, " ze zegt.

Rabinowitz plant regelmatig persoonlijke bezoeken. “Lange huurovereenkomsten, samen met regelmatige communicatie, bouw relaties, " ze zegt.

Met de recente nattere bronnen en overstromingen, drainage wordt een belangrijke factor. In sommige gevallen, land is beschadigd door uitsnijdingen, brokstukken, of slib, en zandafzettingen. Lagere inkomsten en grotere productierisico's kunnen van invloed zijn op de langetermijnwaarde van grond en huurtarieven.

“Op microniveau per buurt, er is waarschijnlijk een impact geweest in Nebraska, waar er grote schade aan het land is, ', zegt Vyhnalek. “Op grote schaal het heeft waarschijnlijk een minimale impact gehad op huurcontracten.”

In gelokaliseerde gebieden, hogere grondwaarden en huurprijzen kunnen worden herleid tot de vraag naar grond voor mestcontracten, zegt Leibold. Extra's (tegel, sneeuwruimen, gras maaien, etc.) gedaan door de huurder komen ook in de mix.

Wat is de Outlook?

Als vuistregel, contante huur is meestal ongeveer 3% van de gemiddelde waarde van het akkerland over de hele staat. uiteindelijk, vraag en aanbod bepalen de tarieven.

Echter, dreigende onzekerheden hangen boven de horizon van de landbouw. "Op een gegeven moment, tarieven zullen verdwijnen, maar we zullen onze weg terug naar de markt moeten kopen zoals we altijd doen - met lagere prijzen, ', zegt Leibold.

Hoewel 1 september de opzegtermijn is, boeren en landeigenaren kunnen vóór 1 maart overeenkomen om de pachtovereenkomsten te verfijnen (aangepaste landbouwcontracten hebben geen deadline van 1 september.)

"Sommigen zullen ermee instemmen de voorwaarden op te schorten totdat ze meer zekerheid zien in de oogstopbrengsten en prijzen van 2019, ', zegt Leibold.

Onderhandelingsstrategieën

Verzamelinformatie - bijgewerkte balansen, gegevens opleveren, en marketingplannen – is de sleutel tot de voorbereiding van huuronderhandelingen, maar de menselijke psychologie doet mee aan elke onderhandeling.

"Mensen zijn risicomijdend wanneer winst mogelijk is en verliesavers wanneer verliezen mogelijk zijn, " zegt Ryan Drollette, veldspecialist landbouwbeheer, Staatsuniversiteit van Iowa.

“Landeigenaren zijn terughoudend in het verlagen van de huren, omdat ze de huidige huur als een schenking zien, " hij zegt. “Hoewel de huurprijzen dalen, grondeigenaren vinden het niet eerlijk om hun huren te verlagen. Hun referentiepunt is hun bestaande huur – niet de lopende huur.”

Een onderhandelingsstrategie is om afstand te nemen van de ankerpositie van de landeigenaar en de situatie opnieuw in kaart te brengen. “Probeer andere referentiepunten te introduceren die waarde creëren, zoals contractvoorwaarden, timing van betalingen, weg reparatie, hek beheer, of jachtrechten, " hij zegt.

"Het voorstellen van een lease met variabele rente zou enige hoop kunnen bieden om niet aan de verliezende kant te staan, sinds in goede jaren, landeigenaren zien beloningen; in slechte jaren, boeren worden beschermd.”