Welkom bij
Moderne landbouw
!
Terwijl de herfst begint en de drukte van landbouwgrondveilingen het Midwesten in zijn greep houdt, de landbouwgrondmarkt lijkt in de richting van een voordeel voor verkopers te zijn geëvolueerd. Het jaar 2020 vertoont veel overeenkomsten met de combinatie van economische factoren die in 2012 werd waargenomen na een aantal jaren van dalende grondstoffenprijzen. Sterke graanprijzen, grotere deelname van landbouwers aan landaankopen, en verlaagde rentetarieven droegen gezamenlijk bij aan de sterke grondwaarde die in 2013-14 een hoogtepunt bereikte.
Hoewel de grondstofprijzen momenteel niet te vergelijken zijn met de hoge waarden die zich tussen 2011 en 2013 hebben voorgedaan, de overvloed aan “goedkoop” kapitaal dat op zoek is naar een stabiel rendement is ongekend. eenvoudig gezegd, een contante opbrengst van 3% gegenereerd door het bezit van landbouwgrond is financieel gezien nog nooit zo aantrekkelijk geweest. In de huidige markt, het overschot aan geïnteresseerd geld overschrijdt de beschikbare grond voor verkoop, waardoor veel interessante economische scenario's ontstaan.
De boerenmarkt heeft en zal naar verwachting blijven, standvastig tijdens de neergang van de grondstoffenprijzen, voornamelijk als gevolg van onderdrukte rendementsverwachtingen, ook wel bekend als de kapitalisatieratio of cap-rate compressie. Tabel 1 toont de omgekeerde relatie tussen cap-rates en eigendomswaarden.
Bij de totstandkoming van dit model zijn de volgende veronderstellingen gebruikt:(1) een derde van de bruto-opbrengst van de boerderij wordt als huur betaald aan de grondeigenaar, en (2) een gemiddelde opbrengst van een boerderij in Iowa van 198 bushels maïs per acre. Om de matrix te gebruiken, men hoeft alleen maar een rendementsverwachting en een streefprijs voor maïs te selecteren om de waarde te bepalen die men bereid is te betalen voor een boerderij.
Hoewel de matrix niet allesomvattend is, het toont het verband aan tussen grondstofprijzen en rendementsverwachtingen. Wanneer de matrix wordt gebruikt om de grondwaarde voor maïs van $ 6 te berekenen met een cap-rate van 4%, impliceert het model een waarde van $ 9, 899 per hectare, en interessant, de matrix geeft ook een prijs van $9 aan, 899 per acre voor $ 3 maïs tegen een maximumtarief van 2%.
Daarin ligt de oplossing voor de puzzel van landbouwgrondprijzen die tegenwoordig in de populaire pers lijkt te worden opgemerkt.
Tabel 2 illustreert hoe veranderingen in huurinkomsten en aanpassingen van de cap rate op elkaar inwerken. Zoals de tabel aangeeft, een huurverlaging van $ 50 per hectare in combinatie met een daling van de rendementsverwachting met 50 basispunten zorgt voor een boerderijwaarde die slechts 3% verwijderd is van de piekprijs. De twee voorgaande voorbeelden hebben de compensatie geïllustreerd die compressie van de cap-rate heeft gecreëerd met betrekking tot dalingen in huurtarieven en onderdrukte grondstofprijzen.
Naast lagere rendementsverwachtingen, de grondmarkt realiseert zich ook de enorme kracht van verdisconteerd geld. De impact van de financiering van de aankoop van landbouwgrond net een jaar geleden tegen 5,5% rente tegenover 3,55% vandaag is weergegeven in onderstaande tabel 3. Terwijl betaling en amortisatie constant worden gehouden, de rentedaling van 200 basispunten stelt een koper in staat $ 1 extra te betalen, 380 per hectare voor hetzelfde bedrijf jaar op jaar.
Misschien meer impact dan rentetarieven en grondstofprijzen is de toenemende deelname van boeren aan de grondmarkt. Boeren hebben de neiging om aankoopbeslissingen te nemen op basis van de lange termijn, en zijn daarom agressiever dan pure financiële investeerders.
Toen werd voorspeld dat de toch al afnemende landbouwliquiditeit slechts 0,08 zou bedragen voor een verhouding tussen werkkapitaal en bruto-inkomsten, volgens USDA ERS Whole Farm Sector Ratio's, boeren begonnen timide te worden en waren minder een drijvende kracht bij het ontdekken van grondprijzen. Een werkkapitaal / bruto-inkomstenratio van 0,08 betekent voor elke $ 1, 000, 000 gegenereerd in boerderijopbrengsten slechts $ 80, 000 is beschikbaar in de huidige landbouwliquiditeit, wat het voortzetten van de bedrijfsactiviteiten belemmert.
Gemiddeld zijn boeren verantwoordelijk voor ongeveer 70% van alle aankopen van landbouwgrond in Iowa, zoals weergegeven in figuur 1. Een grotere neerwaartse trend in het werkkapitaal en dus de deelname van boeren op de markt zal een negatief effect hebben op de grondwaarde. Echter, recente stijgingen van de grondstofprijzen in combinatie met federale hulpprogramma's lijken het optimisme te wekken voor winstgevende landbouwactiviteiten in de toekomst.
Deze economische factoren zijn samengekomen om een nieuwe perfecte storm te vormen voor de waardering van de grondwaarde; het verschil zit hem in de huidige cap-rate compressie. Verlaagde verwachtingen ten aanzien van het plafond in combinatie met te hoge huren creëren een scenario dat ertoe leidt dat de grondprijzen de piekwaarden van 2013-2014 benaderen.
Het lot van de landbouwgrondmarkt hangt af van het vertrouwen van boeren in de grondstoffenmarkten en federale steunbetalingen. Ondanks de resultaten van marktonderzoeken in de herfst, tot eind 2020 wordt aanzienlijke sterkte verwacht voor de waarde van landbouwgrond, hetgeen tot uiting zou moeten komen in gunstige resultaten van de voorjaarsenquêtes.
