Welkom bij
Moderne landbouw
!
Het lijkt onvermijdelijk:landbouwgrond aan de rand van steden wordt uiteindelijk verslonden door de machine van (sub)urbanisatie. Dat is vaak het geval, maar er is een juridisch instrument om dit te voorkomen – instandhoudingserfdienstbaarheden – die gepaard kunnen gaan met forse financiële prikkels voor de landeigenaar.
Een instandhoudingserfdienstbaarheid is een wettelijke beperking die aan de akte van een onroerend goed wordt toegevoegd en die voorkomt dat het land voor altijd wordt ontwikkeld. Vanaf de jaren zeventig werden instandhoudingserfdienstbaarheden een populair hulpmiddel om dichte stedelijke groei aan te moedigen - in plaats van eindeloze wildgroei in de buitenwijken - in een poging om de bodem- en watervoorraden en de leefomgeving van dieren in het wild te behouden. Sindsdien is het gebruik van erfdienstbaarheden exponentieel gegroeid. Tussen 2000 en 2010 is het areaal aan instandhoudingserfdienstbaarheden in het bezit van landtrusts in de Verenigde Staten (dat slechts een deel van het totale areaal voor instandhoudingserfdienstbaarheden vertegenwoordigt) bijna verviervoudigd van 2,3 miljoen naar 8,8 miljoen.
Het concept strekt zich uit tot het behoud van de historische elementen van landelijke plaatsen, evenals het behoud van landelijke levensonderhoud. Agrarische instandhoudingserfdienstbaarheden (ACE's) zijn een veelvoorkomend type instandhoudingserfdienstbaarheid waarmee landbouwactiviteiten kunnen worden voortgezet, maar de meeste andere soorten economische ontwikkeling op het terrein worden uitgesloten. In ruil voor het plaatsen van een instandhoudingserfdienstbaarheid op hun eigendom, hebben landeigenaren recht op aanzienlijke belastingvoordelen en kunnen ze in sommige gevallen eindigen met een forfaitaire contante beloning (daarover later meer). De financiële voordelen kunnen verbleken in vergelijking met de prijs die een ontwikkelaar zou betalen voor grond in een zich snel ontwikkelend buitenstedelijk gebied, maar het maakt de deal wel aantrekkelijker. U zult echter ook de onschatbare beloning hebben te weten dat uw achter-achterkleinkinderen in een appelboom kunnen klimmen die u vandaag plant en uit de eerste hand kunnen ervaren waar voedsel vandaan komt.
Vanuit een juridisch perspectief is het begrip privé-eigendom gebaseerd op een concept dat de 'bundel van rechten' wordt genoemd. In plaats van eigendom van onroerend goed een alles-of-niets-aangelegenheid te zijn - d.w.z. u bezit het of u bezit het niet - wordt eigendom beschouwd als een verzameling rechten om eigendom op verschillende manieren te gebruiken, die elk afzonderlijk kunnen worden gekocht en verkocht. Eigendomsrechten omvatten zaken als ingezetenschap, het beperken van de toegang van het publiek, het winnen van hout en mineralen, het verbouwen van gewassen, het bouwen van dingen, enz., hoewel elk van deze onderhevig kan zijn aan beperkingen door lokale bestemmingsplannen en staats- en federale wetten.
Een ander recht van eigenaren van onroerend goed is het recht om land te splitsen en percelen met winst te verkopen - dit is het recht dat wordt opgegeven wanneer een instandhoudingserfdienstbaarheid op een eigendomsakte wordt geplaatst. Een erfdienstbaarheid belet u niet om uw land te verkopen of na te laten aan uw kinderen, hoewel alle toekomstige eigenaren worden beperkt door de erfdienstbaarheid die op de akte is geplaatst. Het is een grote beslissing en kan over het algemeen niet ongedaan worden gemaakt.
De exacte details van een erfdienstbaarheid kunnen echter sterk verschillen, dus het is mogelijk om ze af te stemmen op uw individuele wensen en omstandigheden. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk om het recht voor te behouden om kleine percelen van een grotere boerderij af te scheiden met als enig doel deze percelen te geven, te verkopen of na te laten aan familieleden om een huis te bouwen. Evenzo kunt u zich het recht voorbehouden om het onroerend goed in de toekomst verder te ontwikkelen voor andere agrarische doeleinden. Als uw zoon of dochter terug naar het land wil verhuizen en een nieuwe schuur of boerderijwinkel wil bouwen om hun waren te verkopen, kan de erfdienstbaarheid zo worden geformuleerd dat dergelijke activiteiten worden toegestaan.
ACE's bevatten over het algemeen geen voorziening voor openbare toegang, hoewel soms andere soorten instandhoudingserfdienstbaarheden dit toestaan, vooral wanneer er unieke natuurlijke kenmerken op het terrein zijn waarvan de landeigenaar vindt dat deze in het publieke domein zouden moeten zijn. Het idee van een ACE is om land in de loop van generaties binnen een familie te houden en het in productief landbouwgebruik te houden. Er is echter een derde partij nodig om de instandhoudingserfdienstbaarheid te beheren, die meestal de vorm heeft van een non-profitorganisatie voor landtrust of een programma voor de aankoop van ontwikkelingsrechten (PDR) beheerd door de lokale overheid. Landtrusts en PDR's helpen landeigenaren bij het opzetten van instandhoudingserfdienstbaarheden, en ze zijn ook verantwoordelijk voor de handhaving ervan als een toekomstige eigenaar of erfgenaam de overeenkomst schendt.
Een van de eerste stappen om een instandhoudingserfdienstbaarheid tot stand te brengen, is het vinden van een lokale organisatie voor de bescherming van landbouwgrond, zoals een landtrust of PDR, en het opzetten van een vergadering om te bepalen of uw eigendom, en uw langetermijnbelangen met betrekking tot het gebruik ervan, een goede zaak zijn. overeenkomen met de instandhoudingsdoelstellingen van de organisatie. Dan heeft u een advocaat nodig om u te helpen de voorwaarden van de erfdienstbaarheid naar uw wens op te stellen. Dit is waar de kwestie van financiële prikkels in het spel komt.
De meeste landtrusts accepteren alleen gedoneerde instandhoudingserfdienstbaarheden, terwijl PDR's zijn ontworpen om instandhoudingserfdienstbaarheden te kopen. Als de erfdienstbaarheid wordt gekocht, wordt de waarde berekend als het verschil tussen de marktwaarde zonder de erfdienstbaarheid minus de marktwaarde met de erfdienstbaarheid, zoals bepaald door een professionele taxateur. Met andere woorden, als een ontwikkelaar bereid zou zijn u $ 10 miljoen te betalen voor uw land (op basis van hoeveel geld ze zouden verdienen door het te verdelen, erop te bouwen en de huizen te verkopen), maar het is slechts $ 1 miljoen waard als landbouwgrond , zou de waarde van de erfdienstbaarheid $ 9 miljoen zijn. De aankoop van erfdienstbaarheden staat echter open voor onderhandeling door de kopende entiteit, die mogelijk niet bereid is om de werkelijke marktwaarde te betalen, tenzij ze uw eigendom als een ongewoon hoge instandhoudingswaarde beschouwen.
Toch zijn er altijd belastingvoordelen bij het opzetten van een instandhoudingserfdienstbaarheid. Een van de redenen waarom landeigenaren vaak gedwongen worden hun eigendom te verkopen, is vanwege de stijgende belastingwaarden in snel verstedelijkende gebieden. Onroerende voorheffing is over het algemeen gebaseerd op de waarde van het onroerend goed, dus als de waarde van een boerderij groeit van $ 1 miljoen naar $ 10 miljoen als gevolg van ontwikkelingsdruk, zullen de onroerendgoedbelasting dienovereenkomstig stijgen. Zodra er echter een instandhoudingserfdienstbaarheid is ingevoerd, zou de grondwaarde in dit scenario terugvallen tot $ 1 miljoen voor belastingdoeleinden. Landeigenaren die uiteindelijk de waarde van de instandhoudingserfdienstbaarheid geheel of gedeeltelijk doneren, kunnen de donatie afschrijven volgens specifieke regels die door de IRS zijn opgesteld voor instandhoudingserfdienstbaarheden, wat vaak resulteert in aanzienlijke belastingbesparingen.
Opmerking:raadpleeg een advocaat voor specifiek juridisch advies.
