Welkom bij
Moderne landbouw
!
DES MOINES, Iowa - Steeds meer boeren en landeigenaren willen weten hoe ze de Internal Revenue Code Section 1031 (bekend als sectie 1031 exchange) kunnen gebruiken om belastingen uit te stellen en rijkdom op te bouwen bij de aankoop van vervangend onroerend goed.
Hoewel niet algemeen begrepen, de details van het afhandelen van een 1031-uitwisseling kunnen worden doorzocht door gebruik te maken van een gekwalificeerde tussenpersoon.
Dit was een onderwerp dat werd behandeld in een presentatie voor boeren, landeigenaren, en makelaars op de Land Investment Expo van deze week.
David Bruin, voorzitter van IPE 1031, een landelijk opererend bedrijf dat bemiddelt bij verschillende soorten beurzen, kon niet door de eerste vijf dia's van een presentatie van 50 dia's komen voordat hij werd overspoeld met meerdere vragen over het uitvoeren van 1031 uitwisselingen.
Een 1031-uitwisseling wordt gedefinieerd als een gelijkaardige uitwisseling van onroerend goed waarmee een persoon die dat actief heeft verkocht, het rendement kan investeren in een nieuw onroerend goed om vermogenswinstbelasting te vermijden.
De Amerikaanse regering wil mensen stimuleren om te blijven investeren in de economie, zegt Bruin.
In simpele termen, het is een hulpmiddel voor belastinguitstel, waardoor mensen kunnen investeren in meer geschikte activa die passen bij hun specifieke situatie.
De sectie 1031 wisselwet, uitgevaardigd in 1921, helpt boeren en landeigenaren al tientallen jaren om rijkdom op te bouwen en de cashflow in hun bedrijf te behouden.
"Mensen die een paard ruilden voor een paard, hoefden op die overgang geen belasting te betalen, " zegt David Brown, voorzitter IPE 1031.
Tot 1991, men mocht zelfs gebruik maken van pottenruil, het samenbrengen van een aantal boerderijen, onderling handelen, en komen met wat ze nodig hadden.
Zowel boeren als niet-boeren gebruiken de 1031-uitwisselingstool om landbouwactiviteiten te consolideren, breng een boerderij dichter bij waar ze wonen, of om land te bezitten met een hogere CSR, zegt Bruin.
Door landeigenaren toe te staan belastingdollars in te houden van een boerderijverkoop die normaal gesproken naar de overheid zou gaan, sectie 1031 uitwisseling helpt boeren om rijkdom op te bouwen.
“Als ik een belasting van $ 100 heb, 000 en ik kan dat herinvesteren in de nieuwe woning die ik koop zonder de belasting te betalen, dat zijn dollars die ik kan gebruiken, ' zegt Bruin.
"Dat zijn dollars met tijdwaarde om mijn investeringsposities op te bouwen versus uiteindelijk $ 100 te investeren, 000 minder dan ik dacht dat ik kon.”
De grootste verkeerde benaming over 1031 uitwisselingen is het idee dat mensen uit tijdelijke agrarische eigendommen rond grootstedelijke gebieden komen en handelen in het schetsen van activa in meer landelijke gemeenschappen.
“Ik zeg niet dat die transacties niet plaatsvinden. Maar ze zijn een fractie van een percentage van 1031 wisseltransacties die we afhandelen, ' zegt Bruin.
Bijvoorbeeld, boeren kopen geen enorme stukken land op het platteland met geld dat ze hebben gekregen door land te verkopen aan ontwikkelaars in de buurt van een grote stad.
"In feite, er zijn verschillende onderzoeken die aantonen dat 1031 uitwisselingen de waarde van landbouwgrond niet verhogen. In plaats daarvan, dit type investeringsinstrument houdt de waarde van landbouwgrond onder controle of verlaagt ze omdat ze bijdragen aan een toename van het aanbod van onroerend goed omdat mensen niet bang zijn om hun land te verkopen. En zonder sectie 1031, je zou geen landvoorraad hebben, de prijzen opdrijven vanwege de lage beschikbare voorraad, ' zegt Bruin.
Hoewel 1031-uitwisselingen gunstig kunnen zijn voor boeren die onroerend goed verkopen en vervangen, het begrijpen van de juridische aspecten ervan kan erg verwarrend zijn. Op de Land Investment Expo van deze week, Brown deelde deze top 10 rode vlaggen uit met een zaal vol boeren, landeigenaren, en makelaars.
1. De gediskwalificeerde gekwalificeerde tussenpersoon :Belastingbetalers die op zoek zijn naar de diensten van een gekwalificeerd intermediair bedrijf, (zoals Brown's bedrijf IPE 1031), moet informeren naar het eigendom van het bedrijf. Een gediskwalificeerde tussenpersoon kan niet de advocaat van de belastingplichtige zijn, accountants, makelaars/makelaars en werknemers.
2. Niet de juiste vragen stellen :De sleutel tot een succesvolle ruiltransactie is het plannen en overleggen met een gekwalificeerde tussenpersoon, evenals belasting- en juridische adviseurs.
3. Niet-toewijsbare koopovereenkomsten voor onroerend goed :Onder sectie 1031, de landbouwer die de ruil uitvoert, is verplicht de koopovereenkomst over te dragen aan een gekwalificeerde tussenpersoon.
4. In waarde dalen :Om alle belasting op een ruiltransactie uit te stellen, aan drie algemene regels moet worden voldaan. Eerst, de waarde van de boerderij of het onroerend goed dat u koopt, moet groter zijn dan of gelijk zijn aan de waarde van het verkochte onroerend goed. Ten tweede, al het eigen vermogen van de verkochte boerderij of onroerend goed moet worden geherinvesteerd in de nieuwe vastgoedbelegging. Derde, alle schuldverlichting van de verkochte boerderij of eigendom moet worden vervangen door gelijkwaardige nieuwe schuld op de vervangende eigendom.
5. Geen gebruik maken van de kracht van omgekeerde uitwisselingen :Een omgekeerde ruil kan een belastingbetaler helpen bij het vinden en verwerven van het meest geschikte onroerend goed met verminderde tijdsdruk.
6. De uitwisseling niet documenteren :De documentatievereisten van sectie 1031 zijn streng en de vereisten voor nauwkeurigheid kunnen niet over het hoofd worden gezien. Een gekwalificeerde tussenpersoon moet ervoor zorgen dat de voorwaarden van het technische uitwisselingsdocument, mededelingen, identificaties, en andere vereisten correct worden afgehandeld.
7. Verboden transacties met verbonden partijen :Een boer of een belastingbetaler kan een 1031 ruiltransactie niet gebruiken om een eigendom van een familielid te kopen. Er zijn uitzonderingen en structurerende alternatieven.
8. Flipper- en dealerstatus :Om in aanmerking te komen voor sectie 1031 behandeling, onroerend goed moet worden aangehouden voor belegging of gebruik in een handel of bedrijf. Vastgoedflippers en dealers komen niet in aanmerking voor sectie 1031-behandeling.
9. Problemen met schikkingsverklaringen :Belastingbetalers die betrokken zijn bij 1031-uitwisselingen kunnen de opbrengst van het onroerend goed dat ze hebben verkocht niet gebruiken om uitgaven zoals huur en borgsommen te betalen, lening kosten, en kosten die geen verband houden met het onroerend goed. Plus, de nieuwe vastgoedbeleggingen kunnen niet worden overgefinancierd.
10. Partnerschapsproblemen :Hoewel partners van een LLC met meerdere leden mogelijk het eigendom van het partnerschap willen verkopen en die opbrengst willen gebruiken om in een afzonderlijk vervangend eigendom te ruilen, dit is niet toegestaan op grond van artikel 1031.
