Welkom bij
Moderne landbouw
!
Met weer een jaar van lage grondstofprijzen, er is meer druk op boeren om land te verkopen om hun balansen te herkapitaliseren. Als u zich in deze positie bevindt, je bent niet alleen. Helaas, in deze situatie, de mogelijkheden om grond op de markt te brengen zijn niet ideaal.
Voor hoogwaardige landbouwbedrijven, een openbare veiling is een geweldige manier geweest om maximale bekendheid en prijzen voor grond te krijgen. Echter, voor boeren die hun balansen willen herkapitaliseren, een openbare veiling is niet bepaald het bericht dat ze naar de gemeenschap willen sturen. Het kan duiden op moeilijke financiële tijden.
Bij mijn grondmakelaardij, Volksbedrijf, we krijgen regelmatig telefoontjes van boeren en, vaak, hun bankiers, over het verkopen van grond. Onze eerste vraag is altijd:"Wil je het terug leasen?" Als je het terug wilt leasen, u elimineert een aanzienlijk deel van de koperspool, aangezien boeren ongeveer 75% van alle landbouwgrondtransacties vertegenwoordigen. Belangrijker, boeren zijn vaak agressievere kopers in termen van prijs.
Vaak, investeerders zijn op zoek naar grote, aaneengesloten traktaten met een aanzienlijke schaal. Beleggers zijn niet emotioneel en hoeven het stuk hiernaast niet te kopen. Ze rijden niet hun hele leven langs de showplace-boerderij op weg naar de coöperatie, wetende dat ze er alles aan zullen doen om dat stuk te kopen als het op de markt komt. Beleggers zijn doorgaans uitsluitend gericht op het financiële rendement van de investering. Daarom, ze zijn van nature conservatiever dan de boer-koper, die een potentiële transactie kunnen beschouwen als een unieke kans.
Het is belangrijk om te weten op welk type belegger u zich richt. Een openbare REIT (vastgoedbeleggingstrust), family office (familie-gecontroleerde investeringsgroep), institutionele investeerder, of landfonds brengen allemaal verschillende dingen op tafel. Afhankelijk van waar u zich bevindt, wetten mogen het eigendom van grond door bedrijven niet toestaan. Als dit de zaak is, particuliere investeerders kunnen ideaal zijn. Het begrijpen van de structuur van de investeerders en hun langetermijndoelen is belangrijk om te weten met wie u wilt samenwerken.
Als u een boerderij wilt positioneren voor investeerders-kopers, u waarschijnlijk op zoek bent naar een leaseback-voorziening en, in sommige gevallen, een terugkoopbepaling als onderdeel van uw verkoopovereenkomst. Het is belangrijk om te onthouden dat het moeilijk is om alles te krijgen wat je wilt in dit soort onderhandeling. Erkennen dat investeerders de mogelijkheid hebben om overal in het land naar land te kijken, is van cruciaal belang.
U bevindt zich niet in dezelfde onderhandelingspositie bij het verkopen aan investeerders als bij het verkopen aan de naburige boer. Het is verstandig om investeerders te helpen de deal te structureren, zodat het voor beide partijen werkt. Dit betekent vaak dat je de aankoopprijs en de huur nodig hebt om aan hun rendementsdrempels te voldoen. Als u zaken als een terugkoopbepaling wilt opnemen, je moet de investeerders ook een voordeel geven om die bepaling op te nemen.
In een ideale wereld, we zouden alleen boerderijen verkopen aan andere boeren en we zouden geen investeerders nodig hebben. De huidige omgeving kan van investeerders een belangrijk onderdeel maken om uw bedrijf vooruit te helpen, en ze kunnen geweldige partners voor de lange termijn zijn terwijl u uw hectaren en activiteiten uitbreidt.
Terwijl een paar beleggers ongeïnformeerde koopbeslissingen nemen, de meeste zijn sluw en verfijnd. Ze willen een eerlijke regeling treffen met de boer. Ongelooflijk transparant zijn is de sleutel. Beleggers willen over het algemeen een duurzaam contant huurcijfer en kunnen snel door te hoge huren heen kijken.
Onderhandelen over deze deals kan moeilijk zijn. Probeer het standpunt van beleggers te begrijpen. Als u een redelijk huurbedrag kunt overeenkomen dat aan hun rendementsdrempels kan voldoen, je kunt meestal een deal sluiten. Dit vertaalt zich vaak in een lagere verkoopprijs dan de openbare veiling zou kunnen opleveren. uiteindelijk, de vraag wordt, “Wil ik de prijs maximaliseren of wil ik de grond terug blijven huren?”
Steve Bruere is de voorzitter van Peoples Company, een in Iowa gevestigde landmakelaardij met een gediversifieerd aanbod van landbeheer, grondwaardering, en grondbeleggingsdiensten in 20 staten.
