Kritieke componenten van boerderijhuur

Je zou kunnen kijken naar honderd pachtovereenkomsten voor landbouwgrond uit het hele land en waarschijnlijk niet twee dezelfde vinden. Sommige mensen hebben monsters ontvangen van Extension-kantoren. Anderen hebben steekproeven getrokken uit internetbronnen of hebben misschien advocaten hun huurcontracten laten opstellen. Sommige huurcontracten staan ​​op de achterkant van een envelop, en sommige zijn zelfs verbaal (wat tegenwoordig riskant is). Waar ze ook vandaan komen, er zijn basiscomponenten die in elke pacht van landbouwgrond zouden moeten zitten.

Allereerst, je begint met de juiste wettelijke namen van de verhuurder (eigenaar) en de huurder (boer/huurder). Vaak, een of meer daarvan wordt een LLC of een bedrijf, dus vermeld de feitelijke juridische entiteiten, in plaats van per ongeluk de personen op te sommen die eigenaar zijn van de entiteiten, als partijen bij de huurovereenkomst. Je zou denken, “Wat maakt het uit als er een paar technische fouten in de lease zitten?” We zullen, Ik kan u verzekeren dat wanneer er een echt juridisch probleem is, de advocaten gaan achter die kleine technische fouten aan om u te dwingen claims te betalen.

Belangrijkste details van een lease

Een beschrijving van wat er precies wordt verhuurd, is normaal gesproken het volgende onderdeel dat wordt vermeld. Soms zie je "een veld op County Road N" omdat er geen adres is. Echter, Ik raad je aan om het veld goed genoeg te omschrijven zodat er geen twijfel over bestaat wat er wordt verhuurd. Bijvoorbeeld, 80 acres in de noordwestelijke hoek van County Rd N en Highway 36, Pakket-ID #1-02-003-0004, USDA-boerderij #1234. U kunt altijd werken met de daadwerkelijke wettelijke beschrijving, maar dat is soms een pagina lang en soms moeilijk te interpreteren.

De begin- en einddatum van de huurperiode moeten worden vermeld, en u moet aangeven of het automatisch wordt verlengd of niet. Als het jaarlijks wordt verlengd, normaal gesproken moet de ene partij de andere partij minstens 30 of 60 dagen van tevoren op de hoogte stellen als hij/zij NIET wil verlengen. Er zijn mogelijk staatswetten in uw land over wanneer kennisgevingen van niet-verlenging aan een boer moeten worden gegeven, dus maak geen inbreuk op staatswetten met uw leasetaal.

De huur is uiteraard een belangrijk onderdeel van de huurovereenkomst. Is het contante huur per hectare, contant met een bonus, een deel van het graan, of een andere formule? De verdiensten van die verschillende scenario's zijn grondig besproken in veel andere artikelen, dus ik zal niet ingaan op welk scenario voor leasecompensatie het beste is. Zorg ervoor dat de vergoeding duidelijk is gedefinieerd.

Het vervolg op het huurbedrag is, "Wanneer wordt het betaald?" De contante huur kan verschuldigd zijn voordat de oogst binnenkomt, nadat ze naar buiten zijn gekomen, de helft ervoor en de helft erna, of andere data die onderling overeenkomen. Gewasaandelen worden geleverd wanneer Moeder Natuur de oogst toelaat, en je zou willen zeggen dat er in sommige jaren misschien helemaal geen oogst is. Ook kan het handig zijn om in het huurcontract aan te geven waar het graan geleverd gaat worden. Een ander ding om uit te leggen is wie overheidsbetalingen krijgt en in welke percentages. Ook, wat gebeurt er met toekomstige CRP-betalingen als de verhuurder besluit het veld uit productie te nemen?

Operatortaken is een sectie die er vrijwel is voor de bescherming van de verhuurder. Het zal het voor de hand liggende vermelden, dat de boer tijdig gewassen gaat planten en oogsten. De boer is niet van plan om openbaar gebruik van het land toe te staan, het bouwen van niet-geautoriseerde constructies, of het dumpen van gevaarlijk afval op de boerderij. De boer zal zich houden aan de federale en staatswetten over de toepassing van meststoffen en pesticiden. Sommige leases zeggen dat de bemestingsniveaus aan het einde van de leaseperiode minimaal hetzelfde zullen zijn als aan het begin.

Lees meer:​​Behandel gehuurde grond als uw eigen land door het gesprek aan te gaan

Wie betaalt wat?

Over kunstmest gesproken, dit is een ander groot onderwerp. In de huurovereenkomst moet worden vermeld wie de kunstmest gaat betalen en in welke percentages. Dat kunnen verschillende partijen zijn, afhankelijk van over welke meststoffen we het hebben. Jaarlijkse stikstof zal over het algemeen de boer zijn, en af ​​en toe kan kalk de verhuurder zijn. Bij de huur van het aandeel van de oogst is vaak het delen van de kosten van kunstmest inbegrepen. Dus, komen samen over een methodologie voor de financiering van kunstmest alvorens de huurovereenkomst op te stellen.

Aan de andere kant van de taken van de operator, de huurovereenkomst moet enkele verhuurdersverplichtingen vermelden. Ik heb taal gezien die de eigenaar eist het bestaan ​​van putten bekend te maken, ondergrondse tanks, of vuilstortplaatsen op het terrein. De verantwoordelijkheden van de verhuurder kunnen het helpen financieren van drainageverbeteringen of het onderhoud van terrassen omvatten. Ze kunnen ook een plicht inhouden om aanmeldingen voor overheidsprogramma's te vergemakkelijken of om de gewasproductie niet te verstoren. (Ik kreeg ooit een boos telefoontje van een boer/pachter toen hij een paar broadhead-pijlen in het veld vond, achtergelaten door jagers die ik op het terrein heb toegelaten.) Dus, het ligt niet buiten het bereik van een verhuurder, of medewerkers, gewasproductie te verstoren.

Verzekering moet altijd worden geregeld in een lease. We leven in een betwistbaar land, waar gewonden (of hun families) vaak iemand anders zoeken om hun schade te betalen. Dit kan een derde partij zijn die op een vierwieler over de boerderij rijdt en een oude draad afrastering raakt. De boer kon de tractor omdraaien op een slecht onderhouden terras, of de verhuurder kan een ATV omdraaien wanneer hij over een pas verdiepte afwateringsgreppel rijdt. Er zijn twee oplossingen om deze risico's aan te pakken. De eerste is dat zowel de boer als de verhuurder een uitgebreide aansprakelijkheidsverzekering hebben, wat normaal gesproken minimaal $ 1 miljoen zal zijn. De huurovereenkomst moet deze vereiste voor beide partijen beschrijven. De tweede leaseclausule om te helpen met risico's wordt een vrijwaringsclausule genoemd.

In een vrijwaringsclausule staat iets in de trant van:op voorwaarde dat beide partijen de huurovereenkomst naleven, de verhuurder en de ondernemer vrijwaren de wederpartij van elke aanspraak op verhaal van schade, schade aan persoonlijke eigendommen, of verwondingen of sterfgevallen op de boerderij.

Een andere clausule die normaal gesproken hiermee gepaard gaat, wordt een schadeloosstellingsovereenkomst genoemd. In principe, elke partij stemt ermee in de andere partij te vergoeden voor eventuele verliezen voor zover deze verliezen rechtstreeks worden veroorzaakt door de contractbreuk door de eerste partij. (Voorbeeld:als de huisbaas een vuurwerkshow in het midden van het tarweveld opzet en het afbrandt, de verhuurder zal daarvoor moeten betalen.)

Lees meer:​​Tekort aan vrachtwagenchauffeurs biedt kansen voor boeren

Het einde van de huurovereenkomst

U kunt aangeven wat er gebeurt aan het uiteindelijke einde van de huurovereenkomst. Nadat de juiste kennisgeving is gedaan, de verhuurder behoudt zich het recht voor de woning opnieuw te betreden, laat het zien aan nieuwe huurders, of begin met grondbewerking of bemesting. De exploitant behoudt zich doorgaans het recht voor om de laatste oogst te oogsten, ook als die oogst moet plaatsvinden na het officiële einde van de huurtermijn.

als laatste, de huurovereenkomst kan spreken over overdrachten van rente. Normaal gesproken, de huurder stemt ermee in de boerderij niet aan een andere landbouwer te onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Als de verhuurder de woning verkoopt, de nieuwe eigenaar zal onderworpen zijn aan de bestaande huurovereenkomst. Ook, erfgenamen van beide partijen zullen ook onderworpen zijn aan de huurovereenkomst. De meeste van deze dingen zijn gezond verstand, maar moeten hoe dan ook op schrift worden gesteld.