Weten hoe boerderijhuurovereenkomsten in faillissement worden behandeld, helpt zowel huurders als verhuurders om hun bedrijf te beschermen.

Volgens Eric Johnson een landbouwrecht- en faillissementsadvocaat bij Spencer Fane in Kansas City, Missouri, Faillissementen bij bedrijfsherstructureringen komen voor op grond van hoofdstuk 12 of hoofdstuk 11 van de faillissementswet. Boerderijen die de schuldlimieten van hoofdstuk 12 voor kleine boerderijen overschrijden, moeten herstructureren in een hoofdstuk 11, zegt Johnson. In elk zijn verschillende regels van toepassing, en elk heeft een andere impact op de kosten en het bedrag van de onderhandelingspositie van een partij in een zaak.
Bent u verhuurder of huurder, u dient rekening te houden met de volgende punten bij het omgaan met een erfpacht en faillissement, zegt johnson:

1. Leaseovereenkomsten in een faillissement van een boerderij worden voornamelijk gecontroleerd door de federale faillissementswet. Hoe een lease wordt behandeld, kan ook worden beïnvloed door de staatswet. Als resultaat, er kunnen verschillen zijn in de manier waarop uw boerderijpacht wordt behandeld, afhankelijk van in welke staat het land zich bevindt en waar het faillissement is ingediend.
2. De datum waarop een faillissementsaanvraag wordt ingediend, kan bepalen hoe vorderingen worden behandeld. Als de claim van een verhuurder wordt behandeld als een ongedekte prepetition-claim, het kan een lagere prioriteit hebben. Als het wordt behandeld als een claim na een verzoekschrift, het zal over het algemeen een grotere prioriteit krijgen. Dit vergroot zowel de kans dat de claim volledig wordt betaald als de invloed van de verhuurder in een zaak. Er zijn verschillende kritieke deadlines onder zowel federale als staatswetten. U en uw advocaat moeten deze deadlines kennen. Of u nu verhuurder of huurder bent, niet-naleving kan kostbaar zijn.
3. Een beëindigd of verlopen huurovereenkomst beperkt de rechten van een huurder. Hoewel een faillissement huurders extra hefboomwerking en flexibiliteit kan bieden bij huurcontracten, die flexibiliteit wordt uitgehold als de huurovereenkomst wordt beëindigd of verstreken vóór faillissement.
4. Huurders in faillissement mogen aannemen, aannemen en toewijzen, of een niet-verlopen huurovereenkomst afwijzen. Herstructurerende huurders kunnen elke lopende huurovereenkomst evalueren en de gewenste huurovereenkomsten aannemen, bepaalde huurovereenkomsten aan anderen toewijzen, en verwerp de rest. Als u niet snel handelt, een huurovereenkomst kan automatisch worden afgewezen op grond van het faillissementsrecht. Uw financieel adviseur en advocaat moeten de juridische, operationeel, en financiële implicaties van elke lease om de beste optie te bepalen.
5. Een niet-verlopen huurovereenkomst blijft geldig wanneer een huurder faillissement aanvraagt. De automatische uitstel van faillissement stopt een uitzettingsactie en geeft een huurder de tijd om een ​​herstructureringsplan op te stellen. Gebruik die tijd om leases te evalueren en financiering te vinden om leasebetalingen te doen. Om te voorkomen dat u tijdens het groeiseizoen met een failliete huurder achterblijft, een verhuurder kan de eerste huurbetaling van de huurder plannen vóór de plantdatums. Als de huurder de deadline mist en niet kan betalen, gebruik de extra tijd om de in gebreke blijvende huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder aan te trekken.
6. Verhuurders verkeren in een goede positie om de huur na petitie te innen. Een huurder in faillissement moet de huurverplichtingen achteraf betalen. Een verhuurder moet een raadsman vragen om er een prioriteit van te maken om te leren hoe de huurder deze betalingen zal doen. Huurders moeten een betaald en openstaand huurrapport overleggen aan uw advocaat voordat ze het indienen, zodat uw advocaat bereid is om te gaan met huurproblemen na het indienen van een aanvraag.
7. Faillissement is een proces van onderhandelde oplossingen. Partijen kunnen proberen om vrijwillig opnieuw te onderhandelen over huurovereenkomsten in faillissement. Partijen kunnen ook onderhandelen over bedragen voor standaardherstel. Onderhandelde oplossingen kunnen leiden tot betere huurovereenkomsten die de relatie verhuurder/huurder versterken en de proceskosten verlagen.
8. Beperk faillissementen tijdens huuronderhandelingen. Huurders die financiële overzichten delen met verhuurders kunnen onderhandelen over gezondere huurovereenkomsten. Stel huurbetalingen zodanig in dat ze samenvallen met de kasstromen van het marketingplan van de huurder. Overweeg het gebruik van een basis-plus-bonus betalingssysteem om te voorkomen dat huurders in lage prijs jaren worden gestrest, terwijl verhuurders worden beloond met gezonde bonusbetalingen in winstgevende jaren.

Huurders kunnen onderpand bieden of een garantie van derden verkrijgen om de verplichtingen uit de huurovereenkomst verder veilig te stellen. Zekerheid is het meest geruststellend wanneer verhuurders verhuren aan een boer die geen sterke balans heeft of in jaren waarin de kasstromen krap zijn. Verhuurders dienen een gewaarborgd belang goed te perfectioneren, zorg er dus voor dat de documenten op tijd worden ingediend.

Het belangrijkste is, overleg met een advocaat voordat u actie onderneemt in een faillissement. Vraag uw advocaat om de unieke combinatie van staats- en federale faillissementsstatuten uit te leggen die van toepassing zijn in uw rechtsgebied, en laat uw advocaat uw huurovereenkomsten beoordelen. Elke fase van het oogstseizoen creëert een andere reeks problemen voor huurders en verhuurders in faillissement.

Over de auteur

Brent King is directeur bij Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC in Kansas City.

E-mail:[email protected]