Welkom bij
Moderne landbouw
!
Zoneringsrechten zijn er om steden te helpen hun bevolkingsdichtheid te beheren, industrie, en openbare ruimte. Helaas voor stadsboeren, veel van deze voorschriften houden geen rekening met de beweging in de binnenlandbouw en de unieke eisen van het runnen van een boerderij binnen de stadsgrenzen.
Zoneringspraktijken kunnen het starten van een boerderij in een stedelijk gebied verwarrend maken. Om die verwarring te helpen doorbreken, we hebben een artikel samengesteld om zonering voor stads- en binnenboerderijen uit te leggen. We zullen de basisprincipes van zonering verkennen, enkele veelvoorkomende uitdagingen op het gebied van landbouwzones, en maak een lijst van bronnen voor degenen die een groeiende operatie overwegen.
Zonering is het proces van het verdelen van land in afzonderlijke "zones" voor verschillende doeleinden. Bestemmingswetten van steden en staten proberen ervoor te zorgen dat land optimaal wordt gebruikt, zonder andere gevestigde bedrijven te compliceren, huizen, en landbouwgebieden.
praktisch, dit betekent dat wordt voorkomen dat chemische fabrieken worden gebouwd in de buurt van scholen, stadsparken en groen beschermen, en ervoor te zorgen dat privé-eigendom niet in de gedeelde ruimte zoals wegen of waterwegen terechtkomt. Deze verdeling wordt bereikt door specifieke percelen te markeren als bruikbaar voor een of twee doeleinden (bijvoorbeeld landbouw, industrieel, of residentieel).
De Verenigde Staten, behalve veel van de oudere koloniale steden aan de kusten, zwaar gezoneerd is. Terwijl kolonisten naar het westen trokken en steden vestigden, bestuurders hadden de mogelijkheid om striktere zonering en stadsplanning door te voeren dan mogelijk was met veel natuurlijk groeiende steden.
1926, de zaak van het Amerikaanse Hooggerechtshof Dorp van Euclid versus Amber Realty Co. regelde het recht van stadsbestuurders om bestemmingsplannen te handhaven voor het algemeen belang en als een vorm van overlastcontrole. Amber Realty was een groot industrieel bedrijf dat land wilde ontwikkelen in de buurt van de buitenwijk Euclid. Het Hooggerechtshof oordeelde dat de stad Euclid in haar recht stond om te voorkomen dat Amber Realty het land zou ontwikkelen, leidend tot de basis van de huidige zoneringswetten in de V.S.
Vandaag, het meest voor de hand liggende voorbeeld van stadsplanning en zonering die Amerikaanse steden beïnvloeden, zijn de voorbeelden van Chicago en Denver van sterke, gecentraliseerde stadsplannen die leiden tot een op rasters gebaseerde infrastructuur en stratensysteem. Terwijl sommige bewoners en toeristen dit soort geplande steden bekritiseren vanwege hun formeel karakter en gebrek aan karakter, ze zijn ongetwijfeld beter in termen van verkeersstroom en infrastructuur dan meer traditionele, organisch gegroeide steden.
Zonering duidt typisch een gebied of buurt aan voor een of twee algemene en meer specifieke toepassingen. Bijvoorbeeld, het hoofdkantoor van Upstart University is gezoneerd als Limited Manufacturing, waardoor elk bedrijf of personen die land in het gebied bezitten, een aantal verschillende soorten industrie kunnen uitoefenen. Hier zijn een paar voorbeelden:
Laramie, thuisbasis van Bright Agrotech, is een grid-based stad.
Hoewel niet expliciet vermeld op het planningsdocument, De onderzoeks- en ontwikkelingsboerderij van Bright Agrotech is toegestaan binnen deze beperkte productiezone.
De meest voorkomende soorten zones zijn woningen, landbouw industrieel, reclame, en ontwikkeling in het veld. Deze brede categorieën zijn nog steeds verschillend voor elke stad in termen van vereisten en verboden, maar ze zijn allemaal conceptueel nuttig om je uitgangspunt te begrijpen.
Elke stad heeft een unieke zonering die potentiële locaties voor voorzieningen dicteert. Dankbaar, de meeste dorpen en steden hebben gemakkelijk toegankelijke bestemmingsinformatie op hun website of in het gemeentehuis. Deze handleidingen zijn bedoeld om burgers en ondernemers zo eenvoudig mogelijk te informeren over bestemmingsplannen.
Het meest waarschijnlijke probleem voor een binnenboer is dat de bestemmingsregelgeving van een stad misschien al tientallen jaren niet is bijgewerkt. Ook al is het actueel, het anticipeert misschien niet op binnen- of stadsboerderijen. De meeste steden staan gemeenschappelijke tuinen of groene ruimten toe of stellen deze zelfs verplicht, maar missen de regelgeving om stedelijke telers in staat te stellen te gedijen.
Bijvoorbeeld, in Atlanta, GA, (Atlanta, ga., Code of Ordinances §16-03.004) tuinen (en dus binnentuinen of boerderijen) zijn toegestaan binnen woonwijken, maar tuinclubs of tuinen met een voetverkeerselement (en dus een bedrijfsmatige binnenboerderij) vereisen een speciale vergunning.
Het eerste dat een boer die onroerend goed koopt, moet doen, is de bestaande bestemmingsplannen voor een stad opzoeken. Neem contact op met uw lokale stadsbestuur en regel een ontmoeting met de regelgevende instantie die verantwoordelijk is voor bestemmingsplannen om ervoor te zorgen dat geen bureaucratische problemen een geweldige locatie in de weg staan. 
Verkoopverbod is een potentieel probleem bij het starten van een boerderij in een residentiële/niet-commerciële zone. Hoewel de bestemmingsplannen van de stad het verbouwen van gewassen niet verbieden, een serre bouwen, of zelfs oogsten verkopen aan restaurants of supermarkten, ze kunnen verkoop ter plaatse verhinderen. Dit betekent dat klanten die uw boerderij bezoeken, geen product mogen kopen. Veel steden kennen voor bijzondere gevallen een bijzondere ontheffing via een vergunning.
Overlast/Veiligheidsregelgeving is voor de meeste boerderijen een ondergeschikte kwestie, maar zorg ervoor dat als uw boerderij zich in een woon-/niet-commerciële zone bevindt, het zal geen overlast veroorzaken voor de buren. De overlast kan vele vormen aannemen:hard geluid of licht van kweeklampen, onveilig gebruik van pesticiden, of zwaar voetverkeer van klanten. Deze potentiële overlast kan ertoe leiden dat een gevestigde boerderij van hun locatie wordt verdreven.
Ondanks de potentiële uitdagingen waarmee stads- en binnenlandbouwers te maken kunnen krijgen bij bestemmingsplannen, we hebben gezien dat lokale gemeenschappen over het algemeen erg blij zijn om met nieuwe boerderijen te werken. 
Bijvoorbeeld, Boer Chad van Roka Farm in Indiana begon dit jaar met de bouw van een boerderij in een gebouw dat vroeger een kruidenierswinkel was. De stadszone waar het gebouw stond kreeg de bestemming C5, een commerciële indiening. “Het was niet op industrieel gebied, ', zegt Tsjaad. De zone voorzag niet in een hydrocultuurkwekerij, dus voordat u het onroerend goed koopt, Chad moest een aanvraag indienen voor "Variance of Use".
Dit proces verandert de eigenlijke zone niet, maar geeft Roka een uitzondering op de regel op basis van de specifieke situatie. Door de omliggende gemeenschap op de hoogte te stellen (in dit geval alle bedrijven binnen een straal van 1 mijl, en alle huizen binnen een straal van 2 mijl) en tijd besteden aan openbare bijeenkomsten, Tsjaad heeft transparantie kunnen bewerkstelligen met medebewoners. In zijn geval, de gemeenschap was accepterend en positief over de boerderij. Vragen van de gemeenschap gingen over de gewassen die werden verbouwd en of het landbouwproces harde geluiden of sterke geuren zou bevatten. Kortom, ze wilden weten of het hun bedrijf zou storen of de buurt negatief zou beïnvloeden.
Dit proces is vaak een haalbare optie voor boeren die naar onroerend goed kijken in een zone die niet specifiek voor landbouw is. Het proces van Tsjaad duurde zestig dagen en ongeveer $ 2500. De kosten waren inclusief het informeren van de gemeenschap met post en bewegwijzering, en kosten voor het indienen. Hij moest aanvragen en plattegronden indienen. Papierwerk duurde een paar weken (dit kan langer duren, afhankelijk van uw capaciteiten), toen was er een proces van 45 dagen voor het indienen.
Als iemand in de gemeenschap bezwaar had gemaakt tegen de boerderij, zij zouden de gelegenheid hebben gehad om hun zorgen in het open forum te uiten. Chad zou de mogelijkheid hebben gehad om te weerleggen, dan zouden beide partijen tot een akkoord zijn gekomen. Als er nog onenigheid was, het forum zou zijn uitgebreid. Als er nog steeds geen oplossing is, de uiteindelijke beslissing gaat naar een vijfkoppig bestuur. In het geval van Tsjaad het besluit was unaniem. "Ik legde de productmix uit en enkele andere dingen die ik van plan was, en het werd heel snel heel positief ... ik kreeg een volledige vijf van de vijf goedkeuring. "
Een andere boer pakte zonering aan toen het de verkoop op zijn boerderij verbood. Mitch Hagney van Local Sprout legt zijn ervaring met bestemmingsplannen in Texas uit:
“Op bepaalde plaatsen mag u niet ter plaatse verkopen, sommigen moedigen het aan, en sommigen willen niet dat u uw product van de ene plaats naar de andere verplaatst. Dat verandert allemaal van plaats tot plaats of in welke stad/gemeente u zich bevindt. In San Antonio, net als veel andere steden... was er een totale legale grijze zone waar je gewassen mocht verbouwen. En zelfs als het legaal was om als commerciële onderneming aan stadslandbouw te doen, en zeker waar je mocht verkopen.”
Mitch Hagney van LocalSprout is een Upstart Farmer die werkt vanuit San Antonio, Texas.
Maar gelukkig, de stadscode kan worden gewijzigd. Mitch legt uit hoe hij en zijn collega-boeren samenwerkten om de regels te veranderen:“Dus toen ik en een groep andere stadsboeren uit de gemeenschap naar die wetten keken, we realiseerden ons dat de stadscode moest worden bijgewerkt en dat deze moest worden bijgewerkt in de richting die we wilden.
“In andere steden waar de boeren niet proactief zijn geweest in het veranderen van beleid... is er vaak een beleidswijziging met terugwerkende kracht die nadelig is. Dus, de compostgeur zal niet goed gaan, of buren willen geen bedrijvigheid in de woonwijk. Wanneer beleid met terugwerkende kracht wordt gemaakt, meestal is het niet het beste voor boeren.”
Voor meer informatie over Mitch's ervaring, bekijk ons artikel over het situeren van uw boerderij.
Zonering kan intimiderend zijn, maar onthoud:steden, steden, en gemeenten willen naleving! Met een beetje huiswerk en een paar vriendelijke gesprekken met je lokale overheid, u bent op weg om ervoor te zorgen dat de bestemmingsplannen voor uw nieuwe boerderij worden nageleefd.
Voor meer hulp bij het begrijpen van de uitdagingen van het starten van een boerderij, en de beste cursussen gegeven door ervaren Upstart Farmers, bezoek onze homepage en start een gratis proefversie van Upstart University!
