Hoe betalen boeren hoge grondprijzen?

in Iowa, de waarde van landbouwgrond en de verkoop daalden licht in januari, maar er was een opleving in februari met een hete markt. We zagen de verkoop van gronden uit de hele staat binnenkomen met fenomenale cijfers.

Een verkoop in Sioux County, Iowa, bereikte $ 18, 360 per hectare, die in 2018 de best verkochte landbouwgrond is. In het centrum van Iowa, we zagen dat de meeste verkopen van goed bebouwbare landbouwgrond meer dan $ 10 opbrachten, 000 per acre, waarvan velen dichter bij de $ 11 komen 500 bereik. Deze prijzen werden als een succesvolle februari beschouwd voor de verkoop van landbouwgrond. Algemeen, trends nemen toe voor kwaliteitsboerderijen. Ik zeg altijd, “Goede grond verkoopt goed!”

Er komen meer boerderijen op de markt in maart en april, aangezien we het plantseizoen naderen, en er is nieuwe interesse van kopers van investeerders en groepen die de prijs verhogen op veilingen. Investeerders concurreren nu met de buurboer die meestal de onbetwiste bieder is en uiteindelijk de grond koopt. Ook de belangstelling voor de aankoop van recreatiegrond neemt toe. We hebben telefoontjes ontvangen van investeerders van buiten de staat die geïnteresseerd waren in het zien van recreatief terrein tijdens hun verblijf in Iowa voor de Iowa Deer Classic.

Multigenerationele investeringen

Maar de vraag die iedereen bezighoudt, lijkt te zijn:“Hoe kunnen de grondprijzen zo hoog zijn en de grondstofprijzen zo laag?” Landbouwgrond kopen heeft nooit zin op de dag dat u het koopt. Grond bezitten is een investering van meerdere generaties.

Een 110 hectare grote boerderij in Delaware County werd in november 2017 geveild voor $ 9, 000 per hectare. Volgens de makelaar de familie kocht 120 acres in 1950 voor $ 175 per acre, die een huis en boerderij bijgebouwen inbegrepen. De familie verkocht 10 hectare, waaronder de boerderij ongeveer 10 jaar geleden voor een niet nader genoemd bedrag. Omwille van de eenvoud, laten we zeggen dat dit een boerderij van 110 hectare was die in 1950 werd gekocht voor $ 175 per hectare. Over een periode van 67 jaar de waarde van deze boerderij groeide van $ 175 per acre tot $ 9, 000 per hectare. Dit geeft een samengestelde waardering van 6,06% per jaar aan. Tel daar 3% voor jaarrendement bij op en dat komt neer op iets meer dan 9% per jaar.

Dit is wat grondkopers willen:een investering met een laag risico en een goed rendement. De dag dat deze familie deze boerderij in 1950 kocht, dachten ze dat ze veel te veel betaalden en de buren dachten dat ze het nooit zouden afbetalen. Bijna zeven decennia later, dit was waarschijnlijk de beste investering die deze familie ooit deed.

Gemiddelde dollarkosten

Zelfs met lage grondstofprijzen, landbouwgrondprijzen zijn constant hoog gebleven, gelijk aan een goed rendement op de investering met een lage risicodrempel.

Boeren die land kopen tegen deze hoge prijzen, betalen het gemiddelde van de dollar. Als een naburige boer een nieuwe boerderij van 160 hectare koopt voor de verkoopprijs van $ 10, 000 per hectare, hij zal zijn nieuwe aankoop gemiddeld met 300 acres die hij van zijn ouders huurt tegen een tarief van $ 200 per acre en de 500 acres die hij bezit. De boer betaalt belasting over het land dat hij schuldig is voor ongeveer $ 15 dollar per hectare. Het nieuwe land dat werd gekocht, werd over 20 jaar gefinancierd tegen 3,75% met $ 100, 000 dons heeft een jaarlijkse betaling van $ 110, 973,11 of $ 693,58 per hectare. Als je kijkt naar de gemiddelde kosten van alle drie de soorten boerderijen, (eigendom, gehuurd, en nieuw land) is het gemiddelde $ 186.43 per acre. Dus ook al betaalde de koper een prijs die hij moest financieren van bijna $ 700 per acre, als we de dollar gemiddeld al het land bij elkaar kosten, hij betaalt minder dan $ 200 per hectare. De boer heeft ook de mogelijkheid om de huidige apparatuur over meer hectares te laten lopen, wat de kosten per hectare aan apparatuur verlaagt. Het betekent ook meer inputs kopen, die de collectieve kosten kunnen verlagen.

Het is nu niet makkelijker om boer te zijn dan jaren geleden. In feite, het is riskanter. Toen de maïsprijzen $2 per schepel bedroegen, de grondprijzen, apparatuur, ingangen, en alle andere kosten waren relatief in prijs. Aangezien de grondstoffenprijzen waren gestegen tot $ 7 en daarna weer waren gedaald tot het midden van $ 3, de kosten zijn allemaal hetzelfde gebleven, de goederenprijzen niet volgen. Het kost nu elke boer, nieuw of oud, miljoenen om het spel te spelen.

Boeren moeten onthouden dat het geld in de marge wordt verdiend. Of we nu $3 of $7 maïs of $3 hebben, 000 of $ 10, 000 landbouwgrond, boeren moeten ervoor zorgen dat ze het verschil berekenen tussen wat ze erin stoppen en wat ze eruit halen, vooral bij de aankoop van nieuwe landbouwgrond.

Geschreven door David Whitaker, de eigenaar van het veiling- en vastgoedbedrijf Whitaker Marketing Group. Nagesynchroniseerd met de "Iowa Land Guy, " Whitaker is gespecialiseerd in landbouwgrondveilingen en ook boerderijen met zijn gezin buiten Ames, Iowa.