Zijn openbare veilingen off-base?

Peoples Company volgt wekelijks alle grondverkopen van 35 acres of meer in Iowa. Onze gegevens onthullen enkele interessante trends. Iowa gebruikt de 100-punten CSR2-score voor bodemproductiviteit om de productiviteit van een boerderij te meten. Bedrijven met een hogere CSR2 zijn over het algemeen van hogere kwaliteit en productiviteit. De vastgoedsector gebruikt de prijs per CSR2 om de sterkte van de landbouwgrondmarkt te meten en om de resultaten van grondverkopen te vergelijken. Hoewel het niet perfect is, deze methode geeft een algemeen beeld van de trend in waarden.

in 2017, er werden 790 traktaten op de markt gebracht voor openbare veiling, met 738 verkopen. Dit vertegenwoordigt meer dan 86, 000 acres met een totale waarde van $ 562 miljoen. De gemiddelde prijs per CSR2-punt van alle verkopen in onze veilingdatabase was $ 120, terwijl de grondmarkt het hele jaar door aan kracht wint. Bijvoorbeeld, een boerderij die verkoopt voor $ 8, 000 een acre met een 80 CSR2 zou zich vertalen in $ 100 per CSR2-punt.

is het echt een verkopersmarkt?

Uit deze gegevens blijkt dat de grondprijzen verrassend veerkrachtig zijn gebleken en de huurprijzen niet hebben verlaagd zoals veel mensen hadden verwacht. De vraag is of de veilingresultaten de algehele sterkte van de landbouwgrondmarkt weerspiegelen. Is het echt een verkopersmarkt? Ons bedrijf worstelt om de resultaten van zijn veilingen te repliceren bij het onderhandelen over transacties buiten de markt of bij het onderhandelen over een prijs op een traditionele notering. Het is moeilijk om kopers zover te krijgen in deze privé-onderhandelingen op te treden als in een veilingomgeving. Dit roept de vraag op:genereert de veilingmethode van verkoop een hogere verkoopprijs dan de andere methoden, of kan er iets anders zijn dat dit drijft? Misschien vertegenwoordigen de eigendommen die worden geveild land dat van superieure kwaliteit is en al een aantal jaren niet beschikbaar is geweest. Misschien zijn de eigenschappen van de boerderijen die op een veiling worden verkocht superieur aan de totale markt.

Overweeg de kracht van de auto-industrie te beoordelen aan de hand van verkopen op een Barrett Jackson-autoverkoop, waar alleen de beste auto's naar de veiling worden gebracht. Weerspiegelt dat de algehele kracht van de automarkt, of de vraag naar zeldzame en hoogwaardige verzamelauto's die profiteren van een concurrerend biedproces?

Ik zou willen beweren dat de kracht op de grondmarkt legitiem is en dat is het ook, in feite, een verkopersmarkt. Er blijft belangstelling voor het bezitten van landbouwgrond van zowel boeren als investeerders. De toekomst voor landbouwgrond ziet er goed uit. Nog, Ik denk dat de onderliggende fundamenten niet noodzakelijkerwijs de prijzen ondersteunen die u op veilingen ziet, waar boeren ongeveer 80% van alle kopers vertegenwoordigen.

Er is 30 miljoen hectare akkerland in Iowa, en uit onderzoek blijkt dat jaarlijks 1% van de landbouwgrondmarkt wordt omgedraaid. Als 1% van de 30 miljoen acres wordt omgezet, dit zou 300 voorstellen, 000 acres veranderen jaarlijks van eigenaar in Iowa. In vergelijking met onze veilingdatabase, we volgen de resultaten voor 86, 000 acres of slechts 30% van de acres die elk jaar in Iowa worden omgezet.

De resultaten waarover u leest in landbouwgrondenquêtes weerspiegelen de mening van de professionals in het bedrijf. Dit zijn, voor een groot deel, gedreven door veilingresultaten en de perceptie van de professional op de markt. Nog, het merendeel van de grondtransacties die plaatsvinden, vindt niet op een openbare veiling plaats en wordt onderhands onderhandeld, hetzij via een traditionele notering of een transactie buiten de markt. Particuliere verkoopresultaten zijn niet bekend zonder onderzoek naar de verkoopprijs bij de rechtbank. De perceptie dat de grondmarkt sterk is, wordt gedreven, voor een groot deel, door openbare veilingen. Ten slotte, veilingen vertegenwoordigen de puurste vorm van prijsontdekking.

Ik vertel mijn klanten consequent dat veilingen bij uitstek geschikt zijn voor eigendommen van hoge kwaliteit waar meerdere bieders strijden om het eigendom te bezitten. deze eigenschappen, als een zeldzame auto, kunnen handelen tegen een premie ten opzichte van de totale markt.

Voor eigenschappen die deze attributen niet hebben, het kan een uitdaging zijn om een ​​koper te vinden die opstapt voor dezelfde prijs per CSR2-punt die we volgen in onze veilingdatabase.

Over de auteur

Steve Bruere is de voorzitter van Peoples Company, een in Iowa gevestigde landmakelaardij met een gediversifieerd aanbod van landbeheer, grondwaardering, en grondbeleggingsdiensten in 20 staten.